Auge de la re-venta de valores hipotecarios en la Latinoamérica liberal

Por Jorge Zeballos S.

Durante todo el 2008, la mención de la herramienta hipotecaria subprime seguirá produciendo escozor en inversionistas, banqueros y políticos de las naciones que poseen economías liberales y abiertas. La crisis de los prestamos hipotecarios impuso una contracción de lo que parecía un mercado consolidado en el hemisferio norte: el de la securitización, en particular, de aquellos fondos invertidos en instrumentos respaldados por hipotecas, conocidos como Residencial Mortgage-Backed Securities (RMBS). La paradoja en cuestión es que al contrario de esta tendencia mundial, Latinoamérica -con la excepción de Chile- se prepara para el despegue del millonario mercado RMBS.

El proceso de creación de un activo financiero a partir de la combinación de otros y vendiéndolo luego a su vez al mercado, a otros inversores es lo que se conoce como modelo de securitización. Los RMBS se refieren a activos financieros cuyo flujo de fondos proviene de las hipotecas que pagan los residentes de las áreas urbanas, de ahí su nombre: Residential Mortgage.

Desarrollos macroeconómicos asociados a los RMBS

La desaceleración e incertidumbre de EE.UU. tuvo su origen en una creciente tasa de no pago de un tipo de crédito securitizado, los sub-prime, destinados a la compra de viviendas (en Agosto de 2007 esta tasa llegó casi al 15%). Este fenómeno, sumado al deterioro de las condiciones del mercado inmobiliario (caída sostenida en precio y venta de viviendas) se tradujo en un menor atractivo para los otros instrumentos de crédito asociados como CDO: Collateralized Debt Obligations (paquetes de obligaciones con garantía hipotecaria revendidos a inversores financieros); CMO: Collateralized Mortgage Obligations; ABS: Asset Backed Securities; y los referidos RMBS. La percepción de riesgo asociado a estos activos aumentó y las clasificadoras revisaron los puntos de riesgo para estos valores.

En consecuencia, los inversionistas mundiales, incluido Chile iniciaron acciones Flight to qualit, es decir; trasladar sus fondos a activos de mejor calidad crediticia y por ende de menor riesgo en períodos de incertidumbre o alta volatilidad.

A la fecha la crisis subprime no esta controlada pues en este proceso, algunas instituciones y fondos que se encontraban altamente expuestos a esta clase de activos comenzaron a declararse parcial o totalmente insolventes.

El negocio de la securitización hipotecaria mediante RMBS

La securitización de los créditos hipotecarios llegó a nuestra región producto de la creciente desregulación de la banca y el desarrollo de mercados inmobiliarios. La clasificadora Fitch reconoce tres momentos de desarrollo reconocible en la región. Una primera etapa de conocimiento y prueba de los RMBS (mediados de los 90 – 1998), una segunda etapa de superación de los problemas de instalación (1999 al 2000) y una tercera etapa de consolidación del proceso que permite a los originadores usar las ganancias obtenidas de la venta de hipotecas para financiar nuevos créditos.

En ese contexto la securitización de hipotecas mediante RMBS se tornó una práctica habitual para los prestamistas hipotecarios más avanzados como México y Colombia, mientras que Chile o Brasil –por motivos distintos- mantienen un bajo nivel de implantación. Señal que el mercado hipotecario, el mismo que hizo crisis en EE.UU. todavía se trata de una cartera regional relativamente pequeña.

¿Cómo se explican estas asincronías?

Si se observan los requisitos y riesgos del negocio hipotecario se puede encontrar la razón de las diferencias. Primero, se requiere de una inflación controlada y, segundo; implementar un marco regulatorio adecuado. Sin embargo, algunos países latinoamericanos revelaron enclaves no adaptados para el mercado de capitales, y este punto es clave en la promoción de securitización. Por otra parte, el riesgo principal pasa por las tasas de incumpliendo; el pago anticipado de los créditos y, fundamentalmente; el pequeño tamaño de algunos mercados inmobiliarios pues la emisión de RMBS es financieramente viable cuando el volumen de los activos reagrupados es suficiente para justificar el costo de la operación.

Esto da cuenta del porque de la expansión del liberalizado mercado mexicano de RMBS, el más importante de la región (US$5.800 millones en emisiones de RMBS vigentes en el mercado local de bonos a febrero 2007) que tiene en Infonavit, una empresa estatal, al principal colocador de RMBS. También es significativa Colombia, donde la principal empresa del rubro ha realizado colocaciones de RMBS por US$2.700 millones en sus primeras 17 operaciones. En el mismo sentido al Brasil los analistas de BNamericas la califican de “tierra prometida” pues apenas realiza US$210 millones en transacciones RMBS colocadas el 2007. Por su parte Perú también se muestra entusiasta pues la creciente estabilidad económica a permitido a la banca local desarrollar nuevos créditos hipotecarios en función de la securitización.

De todo este panorama regional Chile se distancia por cuatro factores. La fuerte correlación de su banca a la suerte de la desaceleración norteamericana; la capacidad de los bancos chilenos de conseguir fondos en todos los plazos; las bajas tasas de interés que se cobra sobre los créditos hipotecarios y; el magro recuerdo de una crisis de prepago que afectó al mercado chileno de RMBS en el 2004 y que lo reorientó a privilegiar fondos Flight to qualit.

Securitización en Latinoamérica: criticas y proyecciones

En razón de lo anterior, han surgido voces que llaman a tomar precauciones para minimizar

los riesgos ante el entusiasmo por las innovaciones de los últimos años. Hace pocos días atrás, el editor económico del think-tank Asuntos Públicos, reprodujo un articulo del economista Paul Krugman en New York Times quien al referirse a la gravedad de la crisis financiera señaló que “la sopa de letras de CDOs y SIVs, RMBS y ABCP, se vendieron con pretensiones falsarias. Se promocionaron como formas de dispersar el riesgo, de hacer más segura la inversión. Lo que, en cambio, hicieron –aparte de proporcionar a sus creadores montones de dinero, que no tuvieron que devolver cuando estalló la burbuja- fue dispersar la confusión, atraer a los inversores para que asumieran riesgos mayores de lo que podían percibir”.

Con todo, mientras en Venezuela y Argentina la securitización no logra entrar con fuerza en razón de su política económica de creciente regulación y presión inflacionaria, en Chile y el resto de la América Latina liberal se ha iniciado un camino hacia la diversificación de los activos securitizados mediante la innovación en bonos compuestos por matriculas de alumnos universitarios, pagares vehiculares, papeles del Estado, etc.

Como explica Dieter Linneberg de la Superintendecia de Valores y Seguros: “El compromiso es entonces con la desregulación, pero manteniendo la integridad del mercado” Una senda que entiende el uso de la innovación y la ingeniería financiera en el mercado de capitales como una forma de “medir y manejar el riesgo, lo que finalmente se traduce en mayor crecimiento y aumentos del bienestar para la población”. Es que dar liquidez a activos iliquidos (transformarlos en securities) es y seguirá siendo una herramienta creativa y dinámica en cualquier mercado de capital avanzado.

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s